Krisis Pasar Properti China Diperkirakan Berlanjut Sampai Tahun 2030

Krisis pasar properti di Tiongkok telah menjadi topik yang menarik perhatian banyak pihak, terutama sejak dimulainya keruntuhan sektor ini pada tahun 2021. Ramalan menunjukkan bahwa dampak dari krisis ini akan terus membayangi ekonomi Tiongkok hingga tahun 2030. Faktor-faktor yang menyebabkan permasalahan ini cukup kompleks dan melibatkan berbagai aspek ekonomi, sosial, dan kebijakan pemerintah.

Pemerintah Tiongkok mengambil langkah-langkah ekstrem untuk mengelola informasi mengenai sektor properti. Otoritas perumahan di Beijing melakukan penutupan serentak ribuan akun media sosial yang diduga menyebarkan narasi negatif yang berpotensi memperburuk situasi di pasar properti.

Dalam upaya menjaga citra pasar properti, agen-agen juga diberi tekanan untuk tidak mengungkapkan data penjualan yang menunjukkan tren negatif. Beberapa penyedia data properti independen bahkan dihentikan publikasi datanya atas instruksi pemerintah, menciptakan kekosongan informasi yang membingungkan bagi investor.

Dampak Krisis Terhadap Ekonomi Tiongkok secara Keseluruhan

Dampak krisis pasar properti tidak hanya berdampak pada sektor perumahan, tetapi juga menggerogoti sendi-sendi ekonomi Tiongkok secara keseluruhan. Penurunan penjualan rumah baru sudah mencapai hampir 50% dibandingkan puncaknya pada tahun 2021, yang berdampak serius pada aktivitas pembangunan. Terjadi penurunan hampir 75% dalam proyek pembangunan hunian baru.

Saat ini, sektor investasi properti juga mengalami penurunan yang cukup signifikan, lebih dari sepertiga. Harga rumah yang terus merosot menjadi perhatian utama, dengan tren penurunan yang terlihat jelas di pasar, menimbulkan keprihatinan di kalangan ekonom dan investor. Dalam jangka panjang, dampak ini berpotensi mengurangi kepercayaan publik terhadap pasar properti.

Lebih jauh lagi, data menunjukkan bahwa sekitar 85% dari keuntungan yang seharusnya bisa diperoleh dalam satu dekade hingga 2021 kini hilang begitu saja. Sebagai perbandingan, krisis perumahan di Amerika Serikat pada tahun 2007 hanya menghapus 47% dari peningkatan harga rumah selama sepuluh tahun sebelumnya.

Opsi dan Ketidakpastian bagi Investor

Bagi para investor, salah satu pertanyaan pelik yang mereka hadapi adalah seberapa jauh dan berapa lama harga properti akan terus merosot. Bank-bank di Tiongkok juga menyimpan risiko besar karena mereka memegang banyak agunan berupa real estat. Dengan demikian, ketika harga properti turun, nilai aset yang dimiliki oleh bank juga ikut tergerus.

Perusahaan asuransi dan manajer aset negara juga terkena dampak karena memiliki eksposur substansial di sektor properti. Keterbatasan informasi mengenai tren pasar membuat situasi semakin rumit, sehingga investor sangat bergantung pada perkiraan yang diberikan oleh beberapa konsultan. Dalam konteks ini, strategi yang berhati-hati menjadi kunci untuk menghindari kerugian yang lebih besar.

Menurut laporan Enhance International, harga rumah bekas di beberapa kota besar masih berpotensi untuk turun hingga 40% dari level saat ini. Hal ini menunjukkan bahwa puncak krisis properti di Tiongkok mungkin masih jauh dari kata selesai.

Faktor yang Menghambat Pemulihan Pasar Properti

Terdapat beberapa faktor yang membuat pemulihan pasar properti di Tiongkok sangat sulit. Pemerintah daerah sering kali membatasi diskon untuk rumah baru dengan tujuan untuk menghindari kejatuhan harga yang lebih parah. Namun, kebijakan semacam ini justru bisa mencegah sinyal pasar yang jelas dan memperlambat penjualan dari sekitar 30 juta unit rumah yang belum terjual di seluruh negeri.

Selain itu, pemerintah pusat hingga saat ini belum memberlakukan pajak properti secara luas. Tanpa adanya pajak, pemilik properti yang terpuruk—dengan perkiraan jumlah mencapai 49 juta unit—tidak memiliki dorongan kuat untuk menjual aset mereka meskipun nilainya terus menurun.

Hal ini menciptakan ketidakpastian di pasar, di mana banyak pemilik lebih memilih untuk menahan aset mereka daripada menghadapi kerugian. Ketidakpuasan yang dirasakan pembeli juga bertambah ketika mereka mengetahui bahwa harga rumah di sekitarnya bisa turun begitu drastis.

Situasi ini semakin diperburuk oleh penurunan yang tajam dalam pasokan properti baru. Pada tahun 2022, penjualan rumah baru masih menyumbang lebih dari separuh total transaksi di pasar. Namun, prediksi menunjukkan angka ini akan terjun drastis menjadi hanya 26% pada tahun 2024, dengan perkiraan penurunan berlanjut di kota-kota besar hingga tahun 2025.

Tanpa kebijakan pajak yang jelas, harga rumah kemungkinan akan terus mengalami penurunan. Ketidakpastian yang ada ini menciptakan lingkaran setan di mana pemilik rumah yang terpenting merasa tidak ada alasan untuk menjual properti investasi yang mereka miliki, sementara konsumen baru enggan membeli di pasar yang tidak stabil.

Akhirnya, tantangan ini dihadapkan pada pemerintah yang mesti berpikir keras mengenai langkah-langkah yang perlu diambil untuk menstabilkan keadaan dan mencegah keruntuhan yang lebih dalam di pasar properti yang sudah rentan.